На українському ринку житла намітилося пожвавлення: торік
кількість угод у містах-мільйонниках зросла більш ніж на третину.
Щоправда, нерухомість розкуповують не багатодітні сім’ї, а
спекулянти-перекупники. Вони вкладають гроші у квартиру на етапі
будівництва, щоб продати її дорожче після введення будинку в
експлуатацію.
Саме такі схеми у 2006—2007 роках підняли ціни на житло до
захмарних висот — квартира у спальному районі столиці продавалася за
ціною вілли на Середземноморському узбережжі. Експерти кажуть, що за
рік-два українцям можна чекати на повторення докризового сценарію, і
радять не затягувати вирішення житлових проблем.
Минулого року нотаріуси Києва зареєстрували понад 50 тисяч
договорів відчуження нерухомого майна. Це на 37% більше, ніж роком
раніше, повідомили «Известиям в Украине» у компанії «Столична
нерухомість». Левова частка договорів припала на сегмент житлової
нерухомості – квартири та будинки. Схожа ситуація у всіх
містах-мільйонниках країни. За даними регіональних ріелторських
агентств, у Харкові за рік розкупили квартири в десяти новобудовах, в
Одесі купівельна активність на первинному ринку зросла на 30%, а у
Львові, де практично немає вибору житла економ-класу, попит на
недорогі квартири помітно перевищив пропозицію. Найбільший попит
мали дешеві «однушки» та «двушки» в новобудовах — такі квартири
знайшли господарів ще на початкових етапах будівництва.
На жаль, це не означає, що наші громадяни стали набагато багатшими.
Тих, хто торік ризикнув купити житло у недобудовах, експерти
умовно поділяють на дві категорії. Перша — це люди, які давно збирали
на власний кут і зрозуміли, що відкладати вирішення проблеми не можна.
Друга — це інвестори, перекупники, або, як їх ще називають, спекулянти
нерухомістю. Про вигоду інвестицій у недобудову «Известиям в Украине»
розповіли у відділі продажу одного з великих житлових комплексів у
передмісті столиці. «У секціях, що вводяться в експлуатацію,
непроданих квартир уже немає, – повідомив менеджер Роман. — Якщо дуже
хочете, можу дати телефон сім’ї, яка купила там однокімнатну
квартиру, але має намір її продавати. Ціна, звичайно, буде вищою: на
етапі будівництва вони заплатили $29 тис., а з документами вона
коштуватиме близько $40 тис.».
Спекулянтами у прямому значенні слова назвати таких перекупників складно,
вважає керуючий директор ARPA Real Estate Михайло Артюхов. Швидше,
це люди, які усвідомлено приймають ризики невчасної здачі будинку в
експлуатацію, сподіваючись отримати гарний прибуток. «Минулого року таких
покупців у Києві було близько 10%, – сказав Артюхов. — Якщо
порівнювати з докризовим періодом, коли кожна третя квартира
купувалась для подальшого перепродажу, це небагато. Проте, за нашими
спостереженнями, з весни 2012 року інтерес до такого способу капіталовкладень
помітно зростає. Сьогодні інвестори на первинному ринку забезпечують у
грошах понад 20% продажів девелоперів. Причому кількість
грошей, які приходять на цей ринок, збільшується швидше за кількість
гравців. За різними оцінками, рівень прибутковості від купівлі та перепродажу
житлової нерухомості зараз коливається від 12 до 50%».
Експерт каже, що сьогодні є кілька сценаріїв інвестування в
житло, що будується. Найвигідніший і ризикований спосіб – це
покупка квартири на етапі котловану. При продажі такої квартири після
оформлення права власності таки можна заробити згадані 50%
прибутку. Однак немає жодної гарантії, що забудовник закінчить об’єкт, який
не заморозить його на довгі роки. «Більшість забудовників сьогодні
розпочинають продажі, коли побудовано коробку будівлі. Це саме ті
компанії, яким можна довіряти, оскільки вони працюють за свої гроші і
не витрачаються на рекламу на початкових етапах будівництва, —
пояснює Артюхов. — Якщо купити квартиру в такому новобудові до моменту
введення в експлуатацію, а потім вкластися в ремонт можна заробити від 25
до 40%. Мороки буде більше, але ризики виявляться нижчими».
Артюхов вважає, що частка спекулянтів, чи краще сказати інвесторів,
на первинному ринку нерухомості цього року збільшуватиметься.
Особливо якщо повернеться іпотечне кредитування під 15% річних у гривні. І
в перспективі кількох років це пожвавить будівельний сектор, проте
є й мінуси. «Якщо найближчі два-три роки доходи населення
збільшаться, перекупники матимуть можливість завищити ціни на готові
об’єкти нерухомості. З позиції сьогоднішнього дня це малоймовірно,
проте ризик спекулятивного витка цін на житло все ж таки є», —
прогнозує президент Спілки фахівців з нерухомості України
Олександр Рубанов.
З цієї причини відкладати плани купівлі квартири на тривалий термін
зараз немає сенсу. Поки перекупники не надто активні, ринок
нерухомості знаходиться на ціновому дні. Експерти прогнозують, що
дешевше ніж зараз якісне житло продаватися вже не буде.
Квартири в новобудовах на початкових етапах будівництва сьогодні коштують у
півтора-два рази дешевше, ніж до кризи. Наприклад, у столиці за
минулий рік можна було зустріти пропозиції як по 8 тис. грн за
квадратний метр, так і по 6,5 тис. грн за «квадрат», хоча ще на початку
2008 року ціни, нижчі за 10 тис. грн, вважалися унікальними. і надзвичайно
вигідною пропозицією.
«Об’єктивно у вартості квадратного метра ще є ресурс для
зниження цін на 10—15%, але чекати здешевлення немає сенсу, —
переконаний президент Асоціації професійних керуючих нерухомістю
Генріх Людкевич. — Забудовники навчилися гнучкої цінової політики. Вони
розуміють, що житло, що введене в експлуатацію, цінується покупцем набагато
більше, ніж проект будинку на стенді біля фундаменту. Відповідно
відрізняється і ціна: 6,5 тис. грн за квадратний метр на папері поступово
зростає до 8—9 тис. грн за готове до заселення житло». Якщо на цій
різниці заробляють спекулянти, на ній зможуть заощадити і звичайні
громадяни, кажуть експерти. Єдиний нюанс – при покупці житла в
недобудові потрібно ретельно перевіряти документи та надійність забудовника.
http://www.izvestia.com.ua