Українці можуть не боятися брати іпотечний кредит під 3% річних.
Держава документально підтвердила, що гарантує забудовникам та
банкам повернення їх грошей, і людям не доведеться самостійно сплачувати
непідйомні суми. Підписаний президентом закон фактично зобов’язав
уряд, незалежно від економічної ситуації в країні,
фінансувати програму доступного житла. Але юристи попереджають:
певні ризики лишилися.
Закон про сприяння іпотечному
кредитуванню, підписаний президентом днями, парламент ухвалив ще на
початку липня. За спостереженнями експертів, з цього дня кількість українців,
які претендують на пільгову іпотеку, різко пішла вгору. Усього за місяць
черга виросла з семи до дев’яти з половиною тисяч людей; збільшилась і
кількість квартир, які можна придбати за умовами цієї програми.
Сьогодні пропозиція вже майже відповідає попиту: на 9619 вільних
квартир припадає 9613 громадян, які бажають скористатися здешевленим
кредитом. Щоправда, договори на отримання пільгових іпотечних позик поки що
уклали всього 114 осіб.
У Міністерстві регіонального
будівництва ситуацію з повільною видачею кредитів населенню пояснюють
паперовою тяганиною. За словами Олександра Аліпова, виконуючого
обов’язки будівельного міністра, програму гальмувала затримка з
акредитацією банками забудовників та об’єктів, які пропонуються до участі у
програмі. Однак зараз питання врегульоване, і процес кредитування,
що називається, поставлений на потік. До кінця року десять
банків-учасників держпрограми зможуть ощасливити якщо не 30 тисяч
сімей (початкові плани уряду), то хоч би всіх, хто
зареєструвався.
Платіжна спроможність
Довгоочікувану появу дешевої іпотеки
депутати та чиновники хочуть підтримати нововведеннями та постійними
змінами умов кредитування. По-перше, це вже згаданий вище
закон, яким встановлено, що у держбюджеті на 2013-й та наступні
роки має бути передбачена компенсація відсотків за іпотечними
держпрограмами. За умовами пільгової іпотеки банк видає кредит на
купівлю житла під 16% річних, а молода сім’я бере його під 3%. Різницю
банкірам погашає держава, причому компенсація виплачується протягом
усього терміну кредитування (до 15 років). Ризик банкірів і,
відповідно, позичальників полягав у тому, що відшкодовувати відсотки
уряд обіцяв словами. Наразі гарантія закріплена
законодавчо.
«Це крок, спрямований на посилення
довіри до нового інструменту, — розповів
головам правління Державного фонду сприяння молодіжному
житловому будівництву Леонід Рисухін. — Подібних законодавчих норм в
історії нашої країни ще не було, бо закон не просто фіксує
зобов’язання держави на даному етапі, а й вносить зміни до
Бюджетного кодексу. Наразі норма про компенсацію відсоткових ставок за
кредитами відноситься до захищених статей державного бюджету. Як
правило, такі статті у пріоритеті будь-якого уряду».
Другий приємний сюрприз було закладено у
програму в день ухвалення цього закону, але вже постановою Кабінету
Міністрів. В уряді вирішили, що щомісячний платіж за кредитом у
сукупному доході сім’ї може становити не 40% як раніше, а половину.
Крім того, банкірам дозволено зменшувати початковий внесок за
кредитом із 25% вартості квартири до 10%. Але тільки в тому випадку, якщо
позичальник готовий надати додаткову заставу за кредитним
договором. До речі, як додаткова застава тепер може виступати майно
не тільки позичальника, але його поручителів. Ще одне нововведення – поручителем
може стати будь-яка людина (спочатку договір поруки міг
укласти лише дієздатний член сім’ї, який проживає разом із
позичальником).
Помимо этого, правительство убрало
планку верхней границы доходов заемщика и членов его семьи, а также
отменило ежегодную подачу декларации о доходах плательщика по кредиту в
налоговую службу. Таким образом, круг потенциальных претендентов на
дешевую ипотеку расширился (изначально в программе был указан
максимальный доход семьи в размере 25 тыс. грн), что сразу отразилось на
географии спроса. Половина из выданных кредитов приходится на столицу, в
то время как в девяти областях страны (Черновицкой, Хмельницкой,
Херсонской, Тернопольской, Житомирской, Николаевской, Одесской,
Луганской и Винницкой) не заключено ни одного договора о предоставлении
доступного жилья.
Гарантийный срок
С одной стороны, можно было бы
усомниться в прозрачности выдачи льготных кредитов. Исходя из
статистики, самые большие проблемы с жильем испытывают именно жители
Киева, зарплата которых не позволяет воспользоваться обычной ипотекой. С
другой стороны, эксперты сомневаются, что «откаты» и взятки играют в
распределении займов по этой программе слишком большую роль. «Условия
льготной ипотеки в реальности таковы, что государственные гарантии мало
что решают, — считает адвокат столичной юридической фирмы Наталья
Доценко-Белоус. — К примеру, закон о содействии ипотечному кредитованию
гарантирует банкам выплату компенсаций только на текущий период, но
никак не на 15 лет вперед».
Юрист опасается, что правительство при
утверждении бюджета в любой момент может отказаться от такой статьи
расходов. Причем банкиры однозначно предусмотрели вариант подобного
форс-мажора. Мелким шрифтом в договорах указано, к примеру, о взимании
искомых 13% с заемщика. С учетом этого, казалось бы, благие новшества о
поручителях и дополнительном залоге оставят без квартир не только
будущих квартировладельцев, но и их родственников и друзей. «Должник за
непредвиденные ситуации будет расплачиваться как своими движимыми и
недвижимыми активами, так и имуществом поручителей. Не стоит слишком
обольщаться льготными условиями, которые предлагают коммерческие
учреждения», — предупреждает Доценко-Белоус.
Дом с препятствиями
На перший погляд, нові умови
програми пільгової іпотеки роблять доступ до кредиту легким та приємним.
Можна отримувати будь-яку зарплату, не стояти у черзі на квартиру та
претендувати на доступне житло не за місцем своєї реєстрації. Однак на
практиці потенційні позичальники стикаються з проблемами, які
поділяються на логічні та не дуже. Наприклад, вимога про те, щоб
позичальник був визнаний таким, що потребує поліпшення житлових умов, покликана
не допустити до дешевих кредитів ріелторів і перекупників квартир.
Втім, сім’ям, які реально потребують, домогтися такого «визнання»
неймовірно складно. Для цього потрібно п’ять років бути прописаним у
гуртожитку, комуналці або мати на руках нотаріально засвідчений договір
оренди житла упродовж п’яти років. Також слід мати рекомендації з
місця роботи, якщо це державна служба. Наприклад, не маючи житла,
прописатися у столичному гуртожитку так само просто, як злітати у космос
на трамваї. Нотаріально завірений договір із власниками орендованих квартир
також сьогодні ніхто не укладає, оскільки господарям доведеться платити
податки та «чесно жити на одну зарплату». У кращому разі на руках
київського квартиронаймача заповнений ріелтором договір, який не
має жодної юридичної сили. Єдине, з чим, мабуть, не буде
проблеми, це рекомендація з місця роботи. Однак, без вищеописаних
паперів цей документ особливої ролі не зіграє.
До речі, вимоги постійно змінюються, оскільки місцеві органи влади можуть встановлювати їх на власний розсуд.